Peut-on augmenter librement le loyer de son locataire ?
La réponse est non. En France, la révision du loyer est strictement encadrée par la loi. Que vous souhaitiez réviser le loyer en cours de bail, lors d'un renouvellement ou lors d'une remise en location, des règles précises s'appliquent. Ce guide vous explique tout : les indices de référence, les zones concernées par l'encadrement, la procédure à suivre et les erreurs à éviter.
L'augmentation de loyer n'est possible que si une clause de révision figure dans le bail. Sans cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat.
1. La révision annuelle en cours de bail
L'Indice de Référence des Loyers (IRL)
La révision annuelle du loyer repose sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. C'est l'unique base légale pour calculer une hausse en cours de bail pour une résidence principale.
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente)
C'est celui indiqué dans le bail, ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat.
Procédure à respecter
- Vérifier que votre bail comporte une clause d'indexation
- Identifier le trimestre de référence IRL indiqué dans le bail
- Consulter l'indice IRL sur le site de l'INSEE
- Calculer le nouveau loyer selon la formule légale
- Notifier le locataire par courrier ou e-mail avec le détail du calcul
- Appliquer le nouveau loyer à la date anniversaire du bail
2. Encadrement des loyers : êtes-vous concerné ?
Depuis la loi ELAN de 2018, certaines agglomérations ont mis en place un encadrement des loyers qui limite à la fois le montant initial du loyer et ses révisions. Ce dispositif s'applique dans les zones dites « tendues ».
- Paris et sa petite couronne
- Lyon et Villeurbanne
- Bordeaux
- Montpellier
- Lille, Hellemmes, Lomme
- Plaine Commune (Seine-Saint-Denis)
- Est Ensemble (Seine-Saint-Denis)
- Loyer de base plafonné (loyer de référence)
- Complément de loyer possible si prestations exceptionnelles
- Sanctions en cas de dépassement
- Recours possible du locataire devant la commission de conciliation
Dans les zones d'encadrement, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %). Vous pouvez consulter ces plafonds sur le site officiel de votre mairie ou de l'ADIL de votre département.
3. Réévaluation du loyer lors d'un renouvellement
À l'expiration du bail, si vous estimez que votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, vous pouvez proposer une réévaluation. Cette procédure est distincte de la révision IRL annuelle et obéit à des règles spécifiques.
Conditions à remplir
- Le loyer doit être manifestement sous-évalué (généralement plus de 20 % en dessous des loyers de référence du quartier)
- Vous devez fournir 6 références de loyers comparables (3 minimum à Paris) situées dans la même zone géographique
- La proposition doit être envoyée au moins 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec AR
- La hausse est plafonnée et étalée sur plusieurs années selon l'ampleur de la sous-évaluation
4. Remise en location : fixer le nouveau loyer
Lorsqu'un logement est remis en location après le départ d'un locataire, la liberté de fixer le loyer dépend de plusieurs facteurs :
Liberté totale de fixer le nouveau loyer. Vous pouvez augmenter librement par rapport à l'ancien locataire.
Le nouveau loyer est en principe limité au loyer du précédent locataire (révisé selon l'IRL), sauf exceptions prévues par la loi.
- Loyer précédent manifestement sous-évalué (avec justificatifs)
- Travaux d'amélioration réalisés depuis le départ du locataire (montant supérieur ou égal à 6 mois de loyer)
- Logement vacant depuis plus de 18 mois
5. Les erreurs fréquentes à éviter
- Appliquer la révision sans clause dans le bail
- Utiliser un mauvais indice ou trimestre
- Oublier de notifier le locataire dans le délai
- Dépasser les plafonds en zone encadrée
- Confondre révision IRL et réévaluation de loyer
- Programmer un rappel annuel à la date anniversaire
- Toujours joindre le détail du calcul au locataire
- Conserver une copie de chaque notification
- Vérifier chaque trimestre le nouvel IRL publié
- Consulter l'ADIL en cas de doute sur le zonage
- Révision annuelle : à demander dans l'année suivant la date anniversaire (sous peine de forclusion)
- Réévaluation au renouvellement : proposition à envoyer 6 mois avant l'échéance du bail
- Remise en location (zone tendue) : le nouveau bailleur doit indiquer le loyer du précédent locataire dans le bail
FAQ — Augmentation de loyer
Si la révision est légale (clause dans le bail, calcul correct selon l'IRL), le locataire ne peut pas la refuser. En cas de refus de paiement du complément, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. Gardez toujours une trace écrite de vos notifications.
Non. La révision du loyer ne s'applique que pour l'année en cours. Si vous n'avez pas demandé la révision dans l'année qui suit la date anniversaire prévue dans le bail, vous perdez définitivement ce droit pour cette période. En revanche, vous pouvez appliquer la révision pour l'année suivante dès sa date d'échéance.
La révision est l'ajustement annuel basé sur l'IRL, prévu dans le bail. Le complément de loyer est une somme supplémentaire s'ajoutant au loyer de référence, justifiée par des caractéristiques exceptionnelles du logement (vue remarquable, prestations haut de gamme). Le complément de loyer ne s'applique qu'en zones d'encadrement et doit être expressément justifié dans le bail.
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