Les charges locatives (ou charges récupérables) représentent une part non négligeable du budget du locataire — et une source fréquente de litiges entre bailleurs et locataires. Quelles charges pouvez-vous répercuter ? Comment les appeler et les régulariser ? Ce guide répond à toutes vos questions.
La liste des charges récupérables est définie de manière limitative par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Vous ne pouvez récupérer que les charges expressément listées dans ce texte — toute autre charge reste à votre charge exclusive.
Qu'est-ce qu'une charge locative récupérable ?
Une charge locative récupérable est une dépense que le propriétaire peut, en vertu de la loi, refacturer à son locataire. Ces charges correspondent à des services rendus directement au locataire ou à l'entretien des parties communes dont il profite.
Elles s'ajoutent au loyer principal et sont appelées soit sous forme de provision mensuelle (la plus courante), soit sous forme de forfait (uniquement en location meublée).
La liste des principales charges récupérables
Entretien des parties communes
- Frais de nettoyage des parties communes (couloirs, escaliers, hall...)
- Entretien des espaces verts (tonte, taille, arrosage)
- Éclairage des parties communes
- Électricité des communs
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- Eau froide et eau chaude des parties communes et des logements
- Charges de chauffage collectif (fuel, gaz, réseau de chaleur)
- Entretien des chaudières et équipements collectifs de chauffage
Ascenseur
L'ensemble des dépenses liées à l'ascenseur est récupérable : électricité, entretien, petites réparations, contrôles réglementaires. Seuls les gros travaux (remplacement d'un moteur, rénovation complète) restent à la charge du propriétaire.
Gardien ou employé d'immeuble
Si l'immeuble dispose d'un gardien logeant sur place et assurant à la fois le nettoyage et la surveillance, 75 % de sa rémunération est récupérable. Si l'une des deux conditions manque, le taux tombe à 40 %.
Taxes et redevances
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) — intégralement récupérable
- Redevance assainissement
- Taxe de balayage (dans les communes qui l'appliquent)
Sont exclues des charges récupérables : la taxe foncière, les grosses réparations (ravalement, toiture, réfection des canalisations), les frais d'administration et de gestion, et les primes d'assurance propriétaire non occupant (PNO).
Provision sur charges vs forfait : quelle différence ?
La régularisation annuelle des charges
Si vous avez opté pour la provision sur charges (la plus courante), vous devez procéder à une régularisation au moins une fois par an. Cette opération consiste à comparer le total des provisions perçues avec les charges réellement supportées.
Délai de communication des justificatifs
Vous devez communiquer les justificatifs de charges au locataire un mois avant la régularisation, et les tenir à sa disposition pendant 6 mois. En cas de demande, vous devez les lui transmettre.
Prescription des charges
Le délai de prescription pour réclamer un complément de charges est de 3 ans. Passé ce délai, vous ne pouvez plus régulariser. De même, le locataire dispose de 3 ans pour contester un trop-perçu.
Étalement du solde
Si la régularisation révèle un solde important à la charge du locataire, celui-ci peut demander un étalement du paiement sur 12 mois. Ce droit est d'ordre public — vous ne pouvez pas vous y opposer.
Cas particulier : location meublée
En location meublée, vous avez le choix entre la provision (avec régularisation) et le forfait de charges. Le forfait simplifie la gestion mais comporte un risque : si vos charges réelles dépassent le forfait, vous ne pouvez pas réclamer le surplus au locataire.
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