Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à l'entrée dans le logement. Il protège le propriétaire contre les éventuels manquements du locataire : loyers impayés, dégradations ou charges non régularisées. Mais attention, sa gestion est strictement encadrée par la loi. Voici tout ce qu'un bailleur doit savoir.
Le dépôt de garantie est régi par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Son montant, ses conditions de restitution et les retenues possibles sont définis par ce texte. Le non-respect de ces règles peut entraîner des pénalités pour le bailleur.
Quel montant pour le dépôt de garantie ?
Le montant maximum du dépôt de garantie dépend du type de location :
de loyer hors charges
de loyer hors charges
Il est interdit de demander un montant supérieur à ces plafonds, même si le locataire est d'accord. En cas de versement en espèces, le propriétaire doit fournir un reçu.
Quand et comment restituer le dépôt de garantie ?
Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie :
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le dépôt doit être rendu dans un délai d'1 mois après la remise des clés.
Si des différences sont constatées entre les deux états des lieux, le délai est porté à 2 mois maximum.
En cas de retard dans la restitution, le locataire peut exiger une pénalité de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité est automatique et ne nécessite aucune mise en demeure préalable.
Quelles retenues sont autorisées ?
Le propriétaire peut déduire certaines sommes du dépôt de garantie, mais uniquement sur justificatifs. Voici les retenues légalement admises :
Dégradations au-delà de l'usure normale, constatées par comparaison des états des lieux.
Tout solde de loyer restant dû au moment du départ du locataire.
Provisions sur charges non encore régularisées. Le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt en copropriété.
Taxe d'habitation ou ordures ménagères restant à la charge du locataire.
Le propriétaire ne peut pas retenir de sommes pour : l'usure normale du logement (peinture défraîchie, moquette usée après 10 ans…), des travaux d'amélioration ou de mise aux normes, ou des frais sans aucun justificatif.
Les pièces justificatives à fournir
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être accompagnée de justificatifs. Sans eux, le locataire pourra contester les retenues. Voici les documents acceptés :
Cas particulier : la copropriété
Lorsque le logement se trouve en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie après le délai de restitution, en attendant l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde devra être restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Pensez à conserver le dépôt de garantie sur un compte séparé ou à le tracer dans votre comptabilité. En cas de litige, vous pourrez justifier facilement que la somme est disponible pour restitution.
Que faire en cas de litige ?
Si un désaccord survient entre le propriétaire et le locataire concernant le dépôt de garantie, plusieurs étapes sont possibles :
Envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception détaillant les sommes dues et les justificatifs.
Saisine gratuite de la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter un accord amiable.
En dernier recours, saisine du juge des contentieux de la protection. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure est simplifiée.
Questions fréquentes
Non, le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. C'est une option laissée au choix du bailleur. Toutefois, il est très fortement recommandé pour se protéger contre les impayés et les dégradations.
Oui, le chèque de dépôt de garantie peut être encaissé dès sa remise. Il est même recommandé de le faire rapidement pour éviter tout problème de provision. Le dépôt est exigible à la signature du bail.
En cas de vente du bien loué, c'est le nouveau propriétaire qui devient responsable de la restitution du dépôt de garantie, même s'il ne l'a pas perçu. Il est donc essentiel de prévoir le transfert du dépôt lors de la vente.
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