Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Et le calendrier ne s'arrête pas là : F en 2028, E en 2034. Pour près de 4 millions de logements en France, la question n'est plus de savoir si une rénovation est nécessaire, mais quand et comment la financer. Voici le guide complet pour propriétaires bailleurs en 2026.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier d'interdiction progressive des « passoires thermiques » à la location. Concrètement, un bailleur ne peut plus signer ni renouveler un bail sur un logement dont le DPE est trop défavorable. La performance énergétique devient un critère de décence du logement.
Le calendrier à connaître par cœur
Le calendrier d'interdiction est progressif. Il s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, mais ne contraint pas (encore) les baux en cours. Vérifiez bien la classe DPE de chacun de vos logements pour anticiper.
Interdiction de mise en location des logements classés G. Concerne environ 600 000 résidences principales en France.
Interdiction des logements classés F. Cible : environ 1,2 million de logements supplémentaires en location.
Interdiction des logements classés E. Au total, près de 4,8 millions de logements seront concernés.
Seuls les logements classés D ou mieux pourront être loués légalement. La transition est officiellement actée.
Comprendre les classes DPE et leurs seuils
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classe les logements de A à G selon deux indicateurs : la consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an). C'est la moins bonne des deux notes qui détermine la classe finale.
- A : ≤ 70 kWh/m²/an et ≤ 6 kg CO₂/m²/an — performance optimale
- B : 71-110 kWh — très performant
- C : 111-180 kWh — confortable
- D : 181-250 kWh — moyen, conforme jusqu'en 2050
- E : 251-330 kWh — interdit en location au 1er janvier 2034
- F : 331-420 kWh — interdit en location au 1er janvier 2028
- G : > 420 kWh — déjà interdit à la location depuis le 1er janvier 2025
Un DPE est valable 10 ans. Toutefois, ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. Vérifiez la date du vôtre avant toute mise en location.
Conséquences concrètes pour les bailleurs
Au-delà de l'interdiction stricte de mise en location, plusieurs sanctions et restrictions s'appliquent dès aujourd'hui aux logements considérés comme énergétiquement insuffisants.
Depuis août 2022, tout logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter, ni à la révision annuelle (IRL), ni au renouvellement, ni à la relocation.
Un locataire d'une passoire thermique peut saisir le juge pour obliger le bailleur à exécuter les travaux nécessaires, voire obtenir une baisse de loyer ou des dommages et intérêts.
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement F ou G en monopropriété impose un audit énergétique réglementaire (en plus du DPE) à fournir à l'acquéreur.
Les notaires constatent une décote de 5 à 20 % selon la zone pour les passoires thermiques. Le marché intègre désormais le coût des travaux à venir.
Quels travaux réaliser pour gagner une classe ?
Gagner une lettre au DPE (passer de G à F, ou de F à E) demande en général un bouquet de travaux. Une seule action isolée a rarement un impact suffisant. Voici les leviers les plus rentables, classés par efficacité.
Le poste le plus rentable : jusqu'à 30 % de pertes thermiques évitées. Coût moyen : 30 à 70 €/m².
Une chaudière fioul ou électrique vétuste remplacée par une pompe à chaleur peut faire gagner 1 à 2 lettres au DPE. Coût : 8 000 à 18 000 €.
ITE plus efficace mais plus chère (100-200 €/m²). ITI moins coûteuse (40-90 €/m²) mais réduit la surface habitable.
Passage au double ou triple vitrage : 400 à 1 000 € par fenêtre. Effet limité sans isolation des murs et combles, mais nécessaire pour les classes F et G.
Indispensable après isolation pour éviter humidité et moisissures. Une VMC double flux coûte 4 000 à 8 000 € posée.
Plutôt que d'enchaîner des travaux ponctuels, une rénovation globale coordonnée par un Accompagnateur Rénov' (Mon Accompagnateur Rénov') est souvent plus rentable. Elle ouvre droit à des aides bonifiées et garantit le saut de classes attendu.
Les aides financières disponibles en 2026
Les propriétaires bailleurs ont accès à plusieurs dispositifs cumulables qui peuvent couvrir 30 à 70 % du coût total des travaux selon les revenus du foyer fiscal et le saut de classes obtenu.
Ouverte aux bailleurs depuis 2024 sous conditions. Jusqu'à 63 000 € d'aide pour une rénovation d'ampleur permettant un saut de 4 classes.
Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour les bailleurs. Cumulable avec MaPrimeRénov'.
Primes versées par les fournisseurs d'énergie. 2 000 à 5 000 € selon les travaux et la zone climatique.
Plafond du déficit foncier déductible doublé à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2025 pour les travaux permettant un saut de 2 classes.
Régions, départements, EPCI versent des aides complémentaires. Vérifiez sur france-renov.gouv.fr ou auprès de votre Espace Conseil France Rénov'.
Travaux de rénovation énergétique sur logement de plus de 2 ans : TVA à 5,5 % au lieu de 20 % (factures fournies par un artisan RGE).
Pour bénéficier de la quasi-totalité des aides, l'entreprise réalisant les travaux doit être certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Vérifiez le label sur france-renov.gouv.fr/annuaire-rge avant tout devis.
Que faire si vous louez déjà une passoire thermique ?
L'interdiction de location concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Si votre locataire actuel reste, le bail en cours continue, mais vous ne pouvez plus augmenter le loyer et le locataire peut exiger des travaux.
Si le bail se termine bientôt et que le logement est classé F, planifiez les travaux avant 2028. Pour un bail récent, vous avez le temps mais le coût des matériaux et de la main-d'œuvre tend à augmenter.
Si le coût des travaux dépasse 30-40 % de la valeur du bien et que la rentabilité locative s'effondre, la vente à un investisseur ou à un occupant peut être plus rationnelle. Comparez avec un audit énergétique.
La location courte durée (Airbnb) n'est pas concernée par l'interdiction DPE en 2026, mais cela peut changer après la loi Le Meur de novembre 2024. Solution risquée à moyen terme.
Mon Accompagnateur Rénov' (gratuit pour les ménages éligibles) construit un plan personnalisé : audit, devis, suivi des travaux. Obligatoire au-delà de 5 000 € d'aides MaPrimeRénov'.
Cas particuliers et exceptions
- Bâtiments classés ou en secteur protégé : si l'ITE est interdite par l'architecte des Bâtiments de France et qu'aucune solution alternative n'atteint le seuil légal, la dérogation peut être accordée.
- Coût disproportionné : pour les logements en copropriété, si la décision de l'AG ne permet pas la réalisation des travaux malgré la diligence du copropriétaire bailleur, la situation est tolérée le temps qu'une nouvelle décision soit prise.
- Petites surfaces (< 40 m²) : depuis le 1er juillet 2024, le calcul du DPE intègre un coefficient correcteur qui a permis à de nombreux studios de gagner une classe automatiquement.
- Outre-mer : DPE et calendrier d'interdiction spécifiques, adaptés au climat tropical (DPE Antilles-Réunion-Mayotte).
Les sanctions encourues
Louer une passoire thermique en violation de la loi expose le bailleur à plusieurs sanctions, dont certaines sont déjà appliquées par les tribunaux.
- Obligation de travaux à la charge du bailleur ordonnée par le juge.
- Réduction du loyer à compter de la décision et tant que les travaux ne sont pas réalisés.
- Dommages et intérêts au profit du locataire (préjudice de jouissance, surcoûts d'énergie).
- Astreinte journalière en cas de non-exécution dans le délai imparti par le juge.
- Nullité du bail dans les cas extrêmes, avec restitution des loyers perçus.
Ce qu'il faut retenir
- Calendrier : G interdit en 2025, F en 2028, E en 2034. Anticipez sur la durée du bail.
- Le DPE est valable 10 ans, mais les anciens DPE 2013-2017 et 2018-juin 2021 sont caducs.
- Les passoires thermiques (F et G) ne peuvent plus voir leur loyer augmenter depuis août 2022.
- Les aides financières peuvent couvrir 30 à 70 % du coût des travaux : MaPrimeRénov', Eco-PTZ, CEE, déficit foncier majoré, TVA à 5,5 %.
- Pour gagner une classe, il faut souvent un bouquet de travaux coordonné. Une rénovation globale est souvent plus rentable que des actions isolées.
- Faire appel à un artisan RGE est obligatoire pour la quasi-totalité des aides.
- Un Accompagnateur Rénov' est obligatoire au-delà de 5 000 € de MaPrimeRénov' — et précieux pour optimiser le plan de financement.
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