L'état des lieux est un document incontournable dans toute location. Réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire, il permet de comparer l'état du logement et de déterminer les éventuelles réparations à la charge du locataire. Mal rédigé ou oublié, il peut vous coûter cher. Voici tout ce que vous devez savoir pour le réussir.
📋 Ce qu'il faut retenir
L'état des lieux est obligatoire depuis la loi ALUR de 2014. Il doit être réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire, et annexé au contrat de bail.
Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
L'état des lieux est un document écrit qui décrit, pièce par pièce, l'état du logement et de ses équipements. Il existe deux types d'état des lieux :
🔑 État des lieux d'entrée
Réalisé lors de la remise des clés au locataire. Il sert de référence pour comparer l'état du logement à la sortie.
🚪 État des lieux de sortie
Réalisé lors du départ du locataire. Il permet de constater les dégradations éventuelles et de justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Les mentions obligatoires
Selon le décret du 30 mars 2016, l'état des lieux doit comporter un certain nombre d'informations pour être juridiquement valable. Voici les éléments essentiels :
✓ Type d'état des lieux (entrée ou sortie)
✓ Date de réalisation
✓ Localisation du logement
✓ Identité des parties (ou mandataires)
✓ Relevés des compteurs (eau, gaz, électricité)
✓ Détail de chaque pièce et équipement
✓ Nombre et détail des clés remises
✓ Signatures des deux parties
Comment bien réaliser un état des lieux ?
Un état des lieux bâclé peut se retourner contre vous en cas de litige. Voici les bonnes pratiques pour le réussir :
💡 Conseil n°1 : Soyez méthodique
Procédez pièce par pièce. Pour chaque pièce, inspectez les sols, murs, plafonds, fenêtres, portes, équipements et installations. Notez l'état précis : bon état, traces d'usure, rayure de 5 cm sur le parquet, etc.
💡 Conseil n°2 : Prenez des photos
Les photos horodatées constituent des preuves précieuses en cas de désaccord. Photographiez chaque pièce dans son ensemble, puis chaque défaut constaté en gros plan.
💡 Conseil n°3 : Faites-le en pleine lumière
Réalisez l'état des lieux de jour, avec un bon éclairage. Allumez toutes les lumières et testez chaque interrupteur. Cela vous permettra de repérer les moindres défauts.
⚠️ Attention : absence d'état des lieux
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Cependant, en pratique, cela rend très difficile pour le bailleur de prouver des dégradations à la sortie. Ne prenez pas ce risque !
Usure normale vs dégradations
Tous les défauts constatés à la sortie ne sont pas imputables au locataire. La loi distingue la vétusté (usure normale liée au temps) des dégradations (dommages causés par le locataire).
✅ Usure normale (non imputable)
Peinture légèrement jaunie, joints de salle de bain défraîchis, traces légères sur les murs aux endroits habituels (derrière les meubles), moquette usée par le passage.
❌ Dégradations (imputables au locataire)
Trous dans les murs non rebouchés, brûlures sur le plan de travail, vitre cassée, porte enfoncée, moquette tachée de manière irréversible.
📌 La grille de vétusté
Depuis la loi ALUR, bailleur et locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté à l'entrée dans les lieux. Cette grille définit la durée de vie théorique des équipements et le pourcentage d'usure annuel. Elle permet d'éviter les conflits à la sortie.
Que faire en cas de désaccord ?
Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à un accord sur l'état des lieux de sortie, plusieurs recours existent :
1. Le recours amiable — Tentez d'abord une discussion avec le locataire, éventuellement par courrier recommandé. Un compromis peut souvent être trouvé.
2. Le commissaire de justice (ex-huissier) — Si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable, chaque partie peut faire appel à un commissaire de justice. Les frais sont partagés par moitié.
3. La commission départementale de conciliation — Gratuite, elle permet de trouver une solution amiable avec l'aide d'un médiateur. C'est une étape recommandée avant le tribunal.
Les erreurs fréquentes à éviter
❌ Descriptions trop vagues — Écrire « bon état » partout ne vous protège pas. Soyez précis : « parquet chêne sans rayure », « mur blanc sans tache ».
❌ Oublier les extérieurs — Jardin, terrasse, garage, cave… Ces espaces doivent aussi figurer dans l'état des lieux.
❌ Ne pas tester les équipements — Ouvrez les robinets, testez les plaques de cuisson, vérifiez la chasse d'eau. Un équipement non testé est un litige en puissance.
❌ Réaliser l'état des lieux après le déménagement — Faites-le avant le départ du locataire pour pouvoir discuter de chaque point ensemble.
Questions fréquentes
L'état des lieux doit-il être payant ?
Lorsqu'il est réalisé à l'amiable (sans huissier), l'état des lieux est gratuit pour le locataire en location vide. En location meublée, les frais facturés au locataire sont plafonnés à 3 € TTC par m² de surface habitable.
Le locataire peut-il modifier l'état des lieux après signature ?
Oui ! Le locataire dispose de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander des modifications par lettre recommandée. Pendant le premier mois de chauffe, il peut aussi signaler des défauts liés au chauffage.
Peut-on faire un état des lieux numérique ?
Absolument. La loi n'impose aucun format particulier. Un état des lieux numérique signé électroniquement a la même valeur juridique qu'un document papier, à condition qu'il soit remis aux deux parties.
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