Faut-il louer en meublé ou en vide ? La question revient à chaque acquisition locative — et la réponse a sensiblement changé en 2026 avec la réforme du LMNP introduite par la loi de finances. Bail plus court, abattement fiscal plus avantageux mais bientôt rogné, dépôt de garantie doublé : voici le comparatif détaillé pour choisir la formule adaptée à votre patrimoine.
La location meublée bénéficie d'une fiscalité plus douce (statut LMNP, abattement 50 % en micro-BIC), d'un bail court (1 an, 9 mois pour étudiants) et de loyers majorés de 10 à 25 %. La location vide offre stabilité (bail de 3 ans), revenus prévisibles et un cadre fiscal plus simple via le micro-foncier (30 % d'abattement). En 2026, la réintégration des amortissements à la revente change la donne pour les LMNP.
Définition juridique : qu'est-ce qu'un logement meublé ?
Un logement est dit « meublé » au sens de la loi ALUR du 24 mars 2014 et du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 s'il comporte l'ensemble du mobilier indispensable à une occupation normale par le locataire. La liste est fixée par décret et non négociable : un seul élément manquant peut faire requalifier le bail en location vide.
- Literie comprenant couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment freezer à -6 °C)
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur si moquette, balai et seau si carrelage…)
Si un seul élément manque, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide. Conséquences : durée portée à 3 ans, perte des avantages fiscaux du meublé, et restitution éventuelle d'un trop-perçu de loyer. Avant remise des clés, faites signer un inventaire détaillé du mobilier annexé au bail.
Le bail : durée, préavis, dépôt de garantie
C'est sur le plan contractuel que les deux formules diffèrent le plus. La location meublée donne au bailleur plus de souplesse de rotation, mais en contrepartie d'une protection du locataire elle aussi plus courte.
- Durée : 1 an (ou 9 mois pour bail étudiant non renouvelable)
- Tacite reconduction : annuelle
- Préavis locataire : 1 mois en toutes zones
- Préavis bailleur : 3 mois avant l'échéance (vente, reprise, motif légitime)
- Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges
- État des lieux + inventaire obligatoires
- Durée : 3 ans (6 ans si bailleur personne morale)
- Tacite reconduction : tous les 3 ans
- Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue)
- Préavis bailleur : 6 mois avant l'échéance, motif obligatoire
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges
- État des lieux obligatoire, inventaire facultatif
Introduit par la loi ELAN, le bail mobilité est réservé aux locataires en formation professionnelle, études supérieures, mission temporaire, stage ou service civique. Durée libre de 1 à 10 mois non renouvelable, sans dépôt de garantie (caution Visale possible), et compatible avec le statut LMNP. Idéal pour louer à des étudiants ou à des cadres en mobilité.
La fiscalité : revenus fonciers vs BIC
C'est l'argument numéro 1 en faveur du meublé. La location vide relève des revenus fonciers, le meublé des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) via le statut LMNP. Deux fiscalités, deux logiques.
Recettes < 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30 %. Pas de déduction des charges réelles. Simple mais peu optimisant.
Obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option. Déduction des intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion. Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.
Recettes < 77 700 €/an. Abattement forfaitaire de 50 % (location longue durée). Beaucoup plus avantageux que le micro-foncier.
Déduction de toutes les charges + amortissement du bien (hors terrain) et des meubles. Résultat fiscal souvent nul ou négatif pendant 10-15 ans. Pas de déficit imputable mais reportable.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués par les LMNP au régime réel sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, l'avantage fiscal du LMNP « gros patrimoine » diminue à la revente. Mesure applicable aux cessions à compter du 15 février 2025 — sauf résidences services (étudiants, seniors, EHPAD).
Exemple chiffré : un studio à 12 000 €/an
Prenons un studio acheté 200 000 € à Lyon, loué 1 000 €/mois charges comprises. Loyer net annuel : 12 000 €. Charges déductibles réelles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance) : 5 500 €/an. TMI propriétaire : 30 %.
| Régime | Base imposable | IR + PS (47,2 %) | Cash flow net |
|---|---|---|---|
| Vide — micro-foncier (-30 %) | 8 400 € | 3 965 € | 2 535 € |
| Vide — réel (charges déduites) | 6 500 € | 3 068 € | 3 432 € |
| Meublé — micro-BIC (-50 %) | 6 000 € | 2 832 € | 3 668 € |
| Meublé — réel (amortissement) | 0 € (déficit reporté) | 1 698 € (PS seuls) | 4 802 € |
Hypothèses : amortissement immobilier 2,5 %/an sur base 90 % du prix d'achat soit 4 500 €/an, amortissement meubles 1 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2 % sur cash flow positif. Estimation indicative.
Sur cet exemple, le meublé au régime réel dégage près du double de cash flow net par rapport au vide en micro-foncier. L'écart se creuse encore quand on intègre les loyers plus élevés du meublé (+10 à +25 % au m² selon les villes).
Rentabilité, vacance et gestion : le revers de la médaille
La supériorité fiscale du meublé est réelle, mais elle se paye en gestion. Voici les points à intégrer avant d'arbitrer.
Durée moyenne du bail meublé en zone urbaine : 11-14 mois, contre 30+ mois en vide. Plus de relocations, plus d'états des lieux, plus de risque de vacance.
Budget moyen mobilier studio : 3 000 à 6 000 € à l'installation, et 500 à 1 000 €/an pour l'usure et les remplacements (canapé, électroménager).
Au régime réel, vous tenez une vraie comptabilité BIC : tableau d'amortissement, bilan, liasse 2031. Comptable conseillé : 500 à 1 000 €/an (déductibles).
Cotisation foncière des entreprises (CFE) à payer dès la 2e année. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles et 50 % des revenus du foyer, basculement automatique en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) avec affiliation à la SSI.
Pour quel profil de bien ?
Le bon choix dépend autant du bien (typologie, localisation) que du bailleur (objectif patrimonial, fiscalité personnelle).
- Vous louez un studio, T1 ou T2 dans une ville étudiante ou en zone tendue (Lyon, Bordeaux, Paris, Lille, Rennes…).
- Votre TMI est ≥ 30 % et vous voulez optimiser la fiscalité via l'amortissement.
- Vous achetez à crédit et voulez neutraliser le revenu imposable pendant la durée de remboursement.
- Vous visez un public cadre en mobilité ou étudiant (bail mobilité possible).
- Vous acceptez un turnover plus fréquent et un peu plus de gestion.
- Vous louez un T3, T4 ou maison familiale (cible : familles, baux longs).
- Vous cherchez la stabilité maximale et un revenu prévisible sans gestion lourde.
- Vous avez de gros travaux à venir (rénovation énergétique) et voulez utiliser le déficit foncier pour réduire votre IR.
- Votre TMI est faible (11 % ou non imposable) : l'écart fiscal avec le meublé devient marginal.
- Vous préférez un cadre comptable simple sans amortissement ni liasse fiscale.
Peut-on basculer de l'un à l'autre ?
Oui, mais pas sans formalités. La bascule la plus fréquente est vide → meublé à l'occasion d'un changement de locataire — installation du mobilier, signature d'un nouveau bail, et déclaration du début d'activité LMNP au greffe (formulaire P0i sur le guichet unique INPI).
Passer d'une activité LMNP à une location nue peut être considéré comme un retrait d'actif, déclenchant l'imposition immédiate des plus-values latentes. Consultez un expert-comptable avant la bascule, surtout si vous avez amorti le bien plusieurs années.
Ce qu'il faut retenir
- La location meublée exige les 11 éléments du décret de 2015 — un seul manquant, et le bail peut être requalifié.
- Bail meublé : 1 an (9 mois étudiants, 1-10 mois bail mobilité). Bail vide : 3 ans. Dépôts de garantie : 2 mois vs 1 mois.
- Fiscalité : 50 % d'abattement en micro-BIC jusqu'à 77 700 € (meublé), contre 30 % en micro-foncier jusqu'à 15 000 € (vide).
- Au régime réel, le meublé permet d'amortir le bien et les meubles — souvent zéro impôt pendant 10-15 ans. La réforme 2026 réintègre ces amortissements à la revente.
- Le vide bénéficie du déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (21 400 € pour la rénovation énergétique).
- Studios et T1/T2 en zone tendue : meublé souvent gagnant. T3+ et maisons familiales : vide plus rationnel.
- Pensez à la CFE, à un éventuel basculement LMNP → LMP au-delà de 23 000 € de recettes, et à la comptabilité BIC si vous optez pour le régime réel.
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