Le loyer impayé est la hantise de tout propriétaire bailleur. Pourtant, chaque année en France, environ 2 % des locations connaissent un incident de paiement. Il existe une procédure précise à respecter — et des outils pour s'en prémunir. Ce guide vous explique les démarches à suivre pas à pas.
Vous ne pouvez pas expulser un locataire de votre propre chef. Chaque étape — commandement de payer, saisine du juge, expulsion — doit être réalisée dans l'ordre et dans les délais légaux, sous peine de nullité de la procédure.
Dès le premier impayé : la relance amiable
Un loyer non perçu à l'échéance ne signifie pas forcément mauvaise foi. Avant toute procédure, tentez une relance amiable — un simple appel téléphonique ou SMS peut suffire. Il peut s'agir d'un oubli, d'un changement de RIB ou d'un virement mal exécuté.
Si la somme n'arrive pas sous 48 à 72 heures, envoyez un email ou courrier simple rappelant :
- Le montant dû (loyer + charges)
- La date d'échéance contractuelle
- Vos coordonnées bancaires (IBAN)
Gardez une copie de tout échange. Proposez un échéancier si le locataire invoque des difficultés passagères — un accord à l'amiable vous évitera une procédure longue et coûteuse.
La mise en demeure par lettre recommandée
Si la relance amiable reste sans effet après une à deux semaines, passez à la mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier rappelle le montant exact de la dette, fixe un délai de paiement (8 à 15 jours) et mentionne les conséquences en cas de non-paiement.
La mise en demeure n'a pas d'effet légal direct sur la résiliation du bail, mais elle constitue une preuve indispensable en cas de procédure ultérieure.
Le commandement de payer via commissaire de justice
Si le locataire ne règle pas dans le délai imparti, l'étape suivante est le commandement de payer, acte officiel délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Ce qu'il déclenche
Le commandement de payer donne au locataire 2 mois pour régler l'intégralité des sommes dues. Passé ce délai, la clause résolutoire inscrite dans le bail peut être invoquée pour prononcer la résiliation.
Son coût
Les honoraires d'un commissaire de justice varient entre 150 et 250 €. Ces frais peuvent être mis à la charge du locataire dans la procédure judiciaire.
Si votre locataire perçoit l'APL, vous avez l'obligation de signaler l'impayé à la CAF dans les 3 mois. La CAF peut alors maintenir les allocations versées directement au bailleur et proposer un plan d'apurement.
La clause résolutoire et la procédure judiciaire
Si les 2 mois suivant le commandement de payer s'écoulent sans règlement, saisissez le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu du logement. Le juge peut constater la résiliation du bail, accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 24 mois) et condamner au remboursement des impayés.
Délai moyen : une procédure d'expulsion pour impayé dure en moyenne 12 à 18 mois en France.
L'expulsion : dernière étape
L'expulsion ne peut être réalisée que par un commissaire de justice avec le concours des forces de l'ordre. Vous ne pouvez en aucun cas expulser vous-même votre locataire.
Aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars, même avec un jugement obtenu.
L'assurance loyers impayés (GLI) : se protéger en amont
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite avant la mise en location. Elle couvre les loyers non perçus (après 3 mois d'impayé), les frais de procédure judiciaire et les dégradations dépassant le dépôt de garantie.
La prime de GLI représente en moyenne 2 à 3,5 % du loyer annuel charges comprises — déductible des revenus fonciers au régime réel.
La GLI et la caution solidaire (garant) sont incompatibles, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Vous devez choisir l'un ou l'autre.
Garantie Visale et FSL : les alternatives gratuites
La Garantie Visale (Action Logement) est une caution gratuite couvrant jusqu'à 36 mois d'impayés, disponible pour les moins de 30 ans et les salariés en mobilité. Le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), géré par les Conseils Départementaux, peut accorder des aides aux locataires en difficulté.
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