Travaux et réparations locatives : qui paie quoi ? Guide 2026

Une chaudière qui tombe en panne, un joint de robinet qui fuit, une toiture qui prend l'eau : à chaque incident dans un logement loué, la même question revient. Qui doit payer, le propriétaire ou le locataire ? La réponse est encadrée de manière précise par la loi française, mais elle reste l'une des premières sources de litige entre bailleurs et locataires. Ce guide 2026 fait le point, texte par texte, sur la répartition des travaux et réparations locatives.

Le principe : entretien courant au locataire, gros travaux au propriétaire

Deux textes structurent toute la matière. D'un côté, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d'usage, puis d'y entretenir les équipements et d'y réaliser toutes les réparations autres que locatives pendant la durée du bail. De l'autre, l'article 7 de la même loi met à la charge du locataire l'entretien courant du logement et les réparations locatives, dont la liste est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

En arrière-plan, le Code civil complète le dispositif : son article 606 définit les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, toitures entières, murs de soutènement et de clôture), qui incombent toujours au propriétaire, et son article 1755 précise que les réparations réputées locatives cessent de l'être lorsqu'elles sont causées par la vétusté ou la force majeure.

Retenez une image simple : le locataire entretient et remplace les petites pièces d'usure, le propriétaire répare et remplace les équipements eux-mêmes. Le locataire change le joint du robinet ; le bailleur change le robinet devenu hors d'usage.

Les réparations à la charge du locataire

Le décret du 26 août 1987 dresse une liste détaillée, non exhaustive, des réparations locatives. En voici les grandes familles, avec les exemples les plus fréquents en pratique.

Parties intérieures du logement

Le locataire assure le maintien en état de propreté des plafonds, murs et cloisons : menus raccords de peinture et de tapisserie, rebouchage des trous de cheville qu'il a percés. Il entretient les sols (encaustiquage du parquet, remplacement de quelques lames abîmées par son usage, raccords de moquette), les placards, les plinthes et les baguettes.

Plomberie, chauffage et équipements

C'est la catégorie qui génère le plus de questions. Sont locatifs : le remplacement des joints, colliers et flexibles de douche, le dégorgement des canalisations intérieures, l'entretien courant de la robinetterie, le remplacement des bilames, pistons, clapets et joints des appareils à gaz, ainsi que l'entretien annuel de la chaudière individuelle, obligatoire et payé par le locataire (comptez 100 à 200 € par an). Le ramonage des conduits de fumée lui incombe également, de même que le remplacement des ampoules, fusibles, interrupteurs et prises de courant détériorés par l'usage.

Extérieurs privatifs

Si le logement dispose d'un jardin dont le locataire a la jouissance exclusive, il en assure l'entretien courant : tonte, taille des haies, désherbage des allées, entretien des gouttières par enlèvement des mousses et débris. Les portes, fenêtres et volets relèvent aussi de son entretien courant : graissage des gonds et charnières, remplacement des poignées, menues réparations des mécanismes, mastics et vitres brisées de son fait.

Les travaux à la charge du propriétaire

Grosses réparations et structure du bâtiment

Toiture, façade, murs porteurs, canalisations encastrées, remplacement complet d'une fenêtre, réfection de l'étanchéité, ravalement : ces travaux touchant à la structure ou au clos et couvert sont toujours à la charge du bailleur, quelle que soit la rédaction du bail.

Remplacement des équipements vétustes

Lorsqu'un équipement arrive en fin de vie sans faute du locataire, son remplacement incombe au propriétaire : chaudière hors service, ballon d'eau chaude entartré après quinze ans, volets roulants dont le mécanisme est usé, robinetterie hors d'âge, revêtements de sol usés par un usage normal. C'est la conséquence directe de l'obligation d'entretien de l'article 6 de la loi de 1989.

Décence et rénovation énergétique

Le bailleur doit maintenir le logement aux normes de décence du décret du 30 janvier 2002 : absence d'infiltrations, électricité et gaz sûrs, ventilation et chauffage adaptés, surface minimale. Depuis le 1er janvier 2025, le critère de performance énergétique s'est durci : un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine, et les logements classés F suivront au 1er janvier 2028. Les travaux d'isolation, de remplacement du système de chauffage ou de ventilation nécessaires pour atteindre ces seuils sont intégralement à la charge du propriétaire. Bonne nouvelle côté fiscalité : ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers au régime réel et peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.

Vétusté, malfaçon, force majeure : les trois exceptions qui renversent la règle

Une réparation figurant dans la liste du décret de 1987 cesse d'être locative dans trois situations : lorsqu'elle est causée par la vétusté (l'usure normale liée au temps), par une malfaçon ou un vice de construction, ou par un cas de force majeure comme une tempête ou un dégât des eaux venant d'un autre logement. Dans ces trois cas, la charge bascule sur le propriétaire.

La vétusté est la plus fréquente en pratique, notamment au moment de l'état des lieux de sortie. Pour objectiver le débat, bailleur et locataire peuvent convenir dès la signature du bail d'une grille de vétusté choisie parmi celles issues d'accords collectifs de location, comme le permet le décret n°2016-382 du 30 mars 2016. La grille fixe la durée de vie théorique de chaque équipement et un abattement annuel : une peinture a par exemple une durée de vie de 7 à 10 ans, une moquette de 7 ans environ. Un locataire présent dix ans ne peut donc pas se voir facturer la réfection complète de peintures simplement défraîchies.

Travaux en cours de bail : ce que chacun doit accepter

Le locataire doit laisser l'accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux d'amélioration, des réparations urgentes, des travaux de performance énergétique et de ceux nécessaires au maintien en état du logement (article 7 e de la loi de 1989). Il ne peut pas s'y opposer, mais les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord.

En contrepartie, si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé (article 1724 du Code civil). Et si les travaux rendent le logement inhabitable ou dangereux, le locataire peut demander la résiliation du bail. Avant toute intervention, le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée ou remise en main propre, la nature des travaux et leurs modalités d'exécution.

En cas de litige : la marche à suivre

Si le locataire réclame des travaux qui vous incombent, ne laissez pas la situation s'enliser : un défaut d'entretien peut engager votre responsabilité et justifier une action du locataire. À l'inverse, si un locataire refuse d'assumer une réparation locative, commencez par un courrier rappelant les textes applicables, puis une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.

Sans accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement par l'une ou l'autre des parties. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement tranchera. Conservez systématiquement photos, devis, factures et échanges écrits : ce sont eux qui feront la différence. Un état des lieux d'entrée et de sortie rigoureux reste votre meilleure protection, car c'est la comparaison des deux documents qui permet d'imputer une dégradation au locataire.

Tableau récapitulatif : qui paie quoi ?

Côté locataire : entretien annuel de la chaudière, ramonage, joints et flexibles, dégorgement des canalisations intérieures, ampoules, fusibles, interrupteurs, menus raccords de peinture, entretien du jardin privatif, graissage des portes et fenêtres, remplacement des vitres brisées de son fait.

Côté propriétaire : remplacement de la chaudière et du ballon d'eau chaude, toiture, façade et ravalement, canalisations vétustes, fenêtres et volets hors d'usage, mise aux normes électricité et gaz, travaux de rénovation énergétique, réfection des peintures et sols usés par le temps, et toute réparation causée par la vétusté, une malfaçon ou la force majeure.